CONDOMÍNIO – 1

Para responder às suas questões e dúvidas a CONDSAR criou esta secção. Descubra o que poderemos fazer por si…

OBRAS NO INTERIOR E NO EXTERIOR

A assembleia-geral de condóminos pode deliberar sobre a afectação de uma parte comum do prédio, por exemplo, o sótão, a cave, a uma determinada fracção autónoma, sem que todos os condóminos estejam presentes?
Não pode. O título constitutivo da propriedade horizontal em conjunto com as normas legais supletivas são o estatuto legal do condomínio. Este estatuto, nos termos do disposto no artigo 1419.º do Código Civil, não pode ser modificado sem que todos os condóminos estejam presentes, sob pena de afectar toda a estabilidade e segurança que se pretende atribuir à propriedade horizontal. Mesmo com o consentimento de todos os condóminos a modificação do título constitutivo não chega; a lei impõe nova escritura pública com a alteração do título constitutivo, sob a pena de nulidade absoluta (art. 220.º código civil).

Os direitos dos condóminos em relação às partes comuns são iguais?
Nos termos do nº 2 do art. 1403º do Código Civil, os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes; as quotas presumem-se quantitativamente iguais na falta de indicação em contrário do título constitutivo.

Um talhão de terreno adjacente, terraço ou logradouro a uma fracção autónoma ao nível do rés-do-chão de um prédio urbano em regime de propriedade horizontal, pode ser considerado parte comum?
Pode. Em bom rigor, os pátios, jardins, anexos ao edifício e em geral as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos deve presumir-se como comum por força do art. 1421.º, n.º 2 do Código Civil. Contudo, e de acordo com o n.º 3 do mesmo artigo pode afectar ao uso exclusivo de um dos condóminos se par tal estiver designado no titulo constitutivo.

A fracção destinada à habitação da porteira é sempre parte comum?
Nos termos da al. c), n.º 2 do art. 1421.º, do Código Civil, presumem-se comuns as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro.

Quando no título constitutivo se discriminaram as partes comuns sem se mencionar o sótão, pertencerá este à fracção do último andar?
Não. Os sótãos ou vãos do telhado são partes comuns, desde que não estejam afectos ao uso exclusivo de um dos condóminos. O facto de no título constitutivo da propriedade horizontal estarem enumeradas as partes comuns do edifício, não constando os sótãos ou vãos do telhado, não significa que se considerem estas partes comuns; a lei só obriga, de facto, a especificar no título constitutivo as partes do edifício correspondentes às várias fracções, para que estas fiquem devidamente individualizadas.

Como reagir face a uma apropriação indevida das partes comuns?
Além do administrador, e independentemente da deliberação da assembleia geral, qualquer condómino, agindo individualmente, tem legitimidade para praticar actos conservatórios e para pleitear nos processos que tenham por objecto ofensas a bens comuns integrados na propriedade horizontal, mesmo que o litigante seja, também, condómino.

Em que condições se podem fazer obras nas fracções autónomas que afectem as partes comuns?
Será necessária uma deliberação da assembleia-geral de condóminos. Para tal o condómino interessado deverá dirigir-se ao administrador do condomínio e solicitar-lhe que convoque uma assembleia-geral de condóminos para deliberar sobre a realização das referidas obras.
Caso a proposta seja rejeitada, restará ao condómino requerer judicialmente a necessária autorização.

Pode um condómino proceder à realização de obras por sua iniciativa numa parte comum do prédio?
Não. Apenas se o administrador estiver ausente ou impedido. Quando, a urgência da reparação é o diapasão pelo qual se mede a legitimidade do condómino não administrador. Se a reparação for necessária, mas não urgente, o condómino poderá apenas tentar obter a sua realização através do administrador ou da assembleia-geral de condóminos. Se a realizar fora deste condicionalismo, arriscar-se-á a não ser reembolsado das despesas que tenha feito e ter de se contentar com um direito de restituição fundado nos princípios do enriquecimento sem causa.

Pode um condómino que é proprietário de uma fracção autónoma com terraço construir uma cobertura no mesmo?
Não. O condómino, como comproprietário, terá de sofrer limitações para que os outros utentes não vejam sacrificados os seus interesses legítimos. É que a pessoa que adquire a sua fracção autónoma decide-se, também, pela estrutura, estética e funcionalidade do prédio e das outras fracções e adquire uma expectativa jurídica no sentido de que todos esses elementos se manterão estáveis. Por isso o n.º 2, art. 1422.º do código civil, impõe aos condóminos obrigações de conteúdo positivo e restrições de natureza imperativa.
Pelo exposto, a construção de uma cobertura em parte descoberta de uma fracção autónoma, na medida em que pressupõe o prejuízo da linha arquitectónica do edifício, se não tiver sido previamente autorizada em assembleia de condóminos por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, constitui uma violação do disposto na al. a), n.º 2, do art. 1422.º, do código civil, sendo a sanção para esta infracção a demolição da obra nova, porque só deste modo se repõe a situação anterior.

O que são inovações?
Por inovações devem entender-se as alterações introduzidas na substância ou na forma das partes comuns de um edifício em regime de propriedade horizontal e as modificações quanto à afectação ou destino da mesma. A inovação tem que ser uma obra destinada a melhorar as partes comuns, uma obra de interesse colectivo. De entre as obras inovadoras mais frequentes destacam-se: a montagem de uma antena parabólica ou de painéis solares, a instalação de elevador, as instalações gerais de aquecimento, ar condicionado, o alargamento da porta de entrada, etc.

É possível fazer obras que alterem o traçado exterior do prédio?
Sim. Actualmente essa alteração é possível, sendo para tal necessária a prévia autorização da assembleia de condóminos aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

Sendo o terraço de um prédio afecto ao uso exclusivo de uma fracção autónoma, o proprietário desta poderá edificar construção inovadora no dito terraço sem autorização da assembleia-geral de condóminos?
Não. Embora afecto ao uso exclusivo da fracção em causa, o terraço onde se pretende proceder às obras é, nos termos do art. 1421.º, n.º 1, al. b), do Código Civil, parte comum e como tal sujeito ao regime da compropriedade. Daí que o direito de construir sobre ele pertença a todos os condóminos e não, apenas, ao proprietário da fracção a que porventura esteja afectado, ainda que em regime de exclusividade.
Para além do exposto e se se pretender implantar tal construção em parte comum, a obra inovadora só poderá ter lugar, desde que se mostrem preenchidos os requisitos do art. 1425º do Código Civil.

É necessária autorização dos demais condóminos a instalação de uma chaminé de fogão de sala que atravesse a placa de cobertura e o telhado?
Sim. Há partes do edifício que são imperativamente comuns (art. 1421.º, n.º 1, do Código Civil). Nestas incluem-se os telhados, bem como os terraços de cobertura. Daqui resulta que a placa de cobertura que subjaz ao telhado não é propriedade exclusiva do condómino proprietário da última fracção do prédio, embora lhe sirva de cobertura. Deste modo, sendo comum o telhado e a placa onde o mesmo se apoia, carece de autorização dos condóminos a instalação da referida chaminé. Tal construção constitui uma inovação, nos termos do art. 1425.º do Código Civil, pelo que se exige a aprovação da maioria dos condóminos representativa de dois terços do valor total do edifico e que a referida instalação não prejudique a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das coisas comuns.

Um condómino que se sinta prejudicado pela realização de inovações em partes comuns do prédio pode pedir alguma indemnização?
Não. A efectuação de inovações nas partes comuns do prédio carece de autorização da maioria de dois terços do valor total do prédio, e, mesmo assim, essas inovações não podem prejudicar a utilização, por parte de qualquer condómino, tanto das coisas próprias como das coisas comuns. A sanção aplicável às inovações que não preencham estes requisitos é a sua demolição e respectiva reposição do prédio no estado anterior.

Compete a quem decidir sobre a realização de obras de conservação e fruição das partes comuns?
A Realização de tais obras é função do administrador. A lei não impõe uma prévia aprovação da assembleia-geral, todavia, no entanto tal será prudente, de modo a que os condóminos sejam ouvidos no que toca à aprovação do seu orçamento. Apenas é necessária, para o efeito, maioria simples.

Quem tem legitimidade para embargar uma obra realizada por terceiro no logradouro (parte comum) de um edifício?
Os administradores de condomínio tem legitimidade para tal através do n.º 1 do art. 1437.º, e na al. f) do art. 1436.º,al. do Código Civil, Ora, sendo a faixa de terreno em questão pretensamente logradouro do edifício, é obviamente parte comum. Daí a legitimidade do administrador para o embargo em questão.

É possível arrendar a casa da porteira, que consta no título constitutivo da propriedade horizontal com parte comum? Se sim, qual deve ser o destino do rendimento desta fracção?
Desde que no título constitutivo se diga apenas que a referida fracção é parte comum, não impondo qualquer restrição ao seu uso, é perfeitamente possível que a assembleia-geral de condóminos delibere no sentido de a arrendar. Quanto ao destino das rendas, estas não podem ser afectadas às despesas do condomínio, a menos que haja uma deliberação da assembleia-geral de condóminos nesse sentido com o apoio unânime dos condóminos.

Pode um condómino, em defesa daquilo que entende ser parte comum de prédio constituído em propriedade horizontal, agir isoladamente?
Sim. De acordo com o art. 1420.º, n.º 1, do Código Civil, aplicam-se as regras da compropriedade às partes comuns do prédio, quanto a pontos sobre os quais não exista regulamentação específica.
Assim, cada condómino tem o direito de defender, agindo isoladamente, qualquer ofensa a uma parte comum do prédio.

É possível afectar receitas do arrendamento de uma fracção ou parte comum ao pagamento de despesas do condomínio?
Não. As receitas provenientes do arrendamento de uma parte comum do imóvel não podem ser afectadas ao pagamento de despesas do condomínio sem que todos os condóminos concordem com essa deliberação. Isto porque cada condómino tem um direito de propriedade sobre uma parte dessas receitas, proporcional à sua quota na propriedade, que não pode ser violado.