| Quais
são as partes comuns de um edifício?
As
partes comuns de um edifício são as seguintes:
– O solo, os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes
restantes que constituem a estrutura do prédio;
– O telhado e/ou os terraços de cobertura, ainda que destinados
ao uso específico de qualquer fracção;
– As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem
comum a dois ou mais condóminos;
– As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento,
ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes;
– Ainda são partes comuns, salvo se outra coisa constar do título
constitutivo da propriedade horizontal: os elevadores, dependências
destinadas ao uso e habitação do porteiro, pátios
e jardins anexos ao edifício, as garagens e outros lugares de estacionamento,
e, em geral, todos os espaços e coisas que não sejam afectados
ao uso exclusivo de um dos condóminos.
O
que é a propriedade horizontal?
Um
prédio encontra-se em regime de propriedade horizontal quando o
«todo» está dividido em fracções distintas
e separadas entre si e em partes comuns pertencentes conjuntamente aos
proprietários de cada fracção individual.
O Título Constitutivo cria a propriedade horizontal do prédio
individualizando as fracções e fixando-lhes o respectivo
valor em permilagem.
Que
fracções se podem constituir em propriedade horizontal?
Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções
autónomas que, além de constituírem unidades independentes,
sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para
uma parte comum do prédio ou para a via pública.
O
que é um condomínio?
É
edifício ou um conjunto de edifícios que estão divididos
em partes totalmente distintas, denominadas por fracções
autónomas, que são pertença de diferentes pessoas
e simultaneamente integram partes que são de todos, denominadas
de partes comuns. Um
condomínio pressupõe a constituição do um
prédio ou um conjunto de edifícios em regime de propriedade
horizontal.
Deve
existir o regulamento do condomínio?
Havendo mais do que quatro condóminos e caso tal regulamento não
conste do título constitutivo da propriedade horizontal, deve ser
elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição
e a conservação das partes comuns. Este documento tem como
finalidade estabelecer as regras que orientam a vida do condomínio
e prever a forma de resolução de eventuais conflitos.
A
quem compete a elaboração do regulamento do condomínio?
A elaboração do regulamento compete à assembleia-geral
de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver
elaborado.
O
que deve constar obrigatoriamente do regulamento do condomínio?
Para além das regras relativas ao uso, fruição e
conservação das partes comuns do prédio, o regulamento
deve prever e regular o exercício das funções de
administração na falta ou impedimento do administrador ou
de quem, a titulo provisório, desempenhe as funções
deste.
A
administração das partes comuns a quem compete?
A administração das partes comuns do edifício compete
à assembleia-geral de condóminos e a um administrador. O
regulamento do condomínio, a existir, deve prever e regular o exercício
das funções de administração na falta ou impedimento
do administrador ou a quem, a título provisório, desempenhe
as funções deste. Na entrada do prédio ou conjunto
de prédios e em local de passagem comum aos condóminos deverá
ser fixada a identificação do administrador em exercício
ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções
deste.
Quem
pode eleger e exonerar o administrador?
O administrador é eleito e exonerado pela assembleia-geral de condóminos.
Se a assembleia geral não eleger administrador, este poderá
ser nomeado pelo tribunal da comarca onde se situa o prédio, a
requerimento de qualquer dos condóminos. O administrador também
pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino,
quando se prove que praticou irregularidades ou agiu com negligência
no exercício das suas funções.
Quais
as competências do administrador do condomínio?
O
Administrador é o executante das decisões da Assembleia
de Condóminos e responsável pela gestão corrente
do edifício e as suas principais funções são:
– Convocar
a Assembleia de Condóminos;
– Elaborar
o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
–
Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio;
– Cobrar
as receitas e efectuar despesas comuns;
– Exigir
dos condóminos a sua quota-parte das despesas aprovadas;
– Realizar
os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
– Regular
o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços
de interesse comum;
– Executar
as deliberações da Assembleia;
– Representar
o conjunto de condóminos perante as autoridades administrativas;
– Prestar
contas à Assembleia;
– Assegurar
a execução do regulamento e das disposições
legais/administrativas relativas ao condomínio;
– Guardar
e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
Qual
a duração do mandato do administrador?
O período de funções do administrador é, salvo
disposição em contrário, de um ano, pode ser renovável.
No entanto, o administrador mantém-se em funções
até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
O
cargo de administrador quem o pode desempenhar?
O cargo de administrador pode ser desempenhado por qualquer um dos condóminos
ou por terceiro; no último caso, tanto pode ser um indivíduo
como uma empresa para tal vocacionada.
Podem
fazer-se inovações nas partes comuns?
São permitidas inovações nas partes comuns do edifício,
desde que não prejudiquem a utilização, por parte
de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como
das comuns.
As obras que constituam inovações dependem da aprovação
por maioria em assembleia-geral de condóminos, devendo essa maioria
representar dois terços do valor total do prédio.
Podem
realizar-se obras que modifiquem a estética do edifício?
As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético
do edifício só podem ser realizadas se para tal se obtiver
prévia autorização da assembleia-geral de condóminos,
aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total
do prédio.
É
obrigatório o Seguro de Incêndio?
Sim. É obrigatório por lei o seguro contra risco de incêndio
do edifício, quer das fracções autónomas,
quer relativamente às partes comuns, mas ao faze-lo esta a segurar
não só a segurar as paredes de sua casa, como também
a permilagem das partes comuns do edifício que lhe pertencem. Quando
estes não o fizerem, dentro do prazo e pelo valor que tiver sido
fixado em assembleia-geral, o administrador pode – e deve – tomar essa
iniciativa. O condomínio fica, obviamente, com o direito de reaver
o respectivo prémio dos condóminos em falta. Refira-se,
que é mais vantajoso e prudente efectuar seguros de tipo multi-riscos,
os quais, vão bastante mais além da cobertura de mero risco
de incêndio. Os seguros multi-riscos, abrangem também outros
sinistros (inundações, por exemplo) e cobrem, até
determinado montante, a responsabilidade civil daí decorrente,
a diferença de custos é pouco significativa. De facto, pagando
um pouco mais, pode-se ficar com um seguro que proporcione uma cobertura
de riscos muito mais alargada
Mas nada impede (e é bastante aconselhável) que se vá
além do que a lei exige, subscrevendo um tipo de seguros com múltiplas
coberturas: os seguros multi-riscos habitação ou multi-riscos
condomínio. A
principal diferença entre eles consiste no facto de o multi-riscos
condomínio ser um seguro de grupo, abrangendo o conjunto dos condóminos
e, por isso mesmo, muito mais barato.
No
caso de o condomínio contratar empregados para a realização
de determinadas tarefas (limpeza das partes comuns ou jardinagem, etc.)
também é necessária a subscrição de
um seguro de Acidentes de Trabalho.
Como
deve ser convocada a assembleia-geral?
A assembleia-geral é convocada por meio de carta registada, enviada
com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório
feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção
assinado pelos condóminos (ou seja, estes deverão assinar
um qualquer documento que permita comprovar que receberam uma cópia
do aviso convocatório; nada impede que se utilize para o efeito
o próprio original).
O
que deve constar da convocatória?
A convocatória deve indicar: O dia, hora, local, ordem de trabalhos
da reunião e os assuntos cujas deliberações só
podem ser aprovadas por unanimidade dos votos, nos termos da lei.
Como
são tomadas as deliberações?
As deliberações são tomadas, salvo disposição
contrária, por maioria dos votos representativos do valor total
do prédio (conforme constar do registo predial).
Cada condómino tem na assembleia-geral tantos votos quantas as
unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem atribuída
à sua fracção.
E
se não houver quórum?
Se não comparecer o número suficiente de condóminos
para se obterem deliberações válidas e na convocatória
não tiver sido fixada desde logo outra data, considera-se convocada
nova reunião para uma semana depois, à mesma hora e local,
podendo neste caso a assembleia-geral deliberar por maioria de votos dos
condóminos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto
do valor total do prédio. As deliberações que por
lei careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos, estas podem
ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes, desde que
representem, pelo menos, dois terços do capital investido e sob
condição de posterior aprovação da deliberação
pelos condóminos ausentes.
Pode-se
votar por procuração?
Sim. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador. Seja
para este ou para quaisquer outros actos relativos ao condomínio.
É
obrigatório lavrar actas das assembleias-gerais?
São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias-gerais de condóminos,
redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas
por todos os condóminos que nelas tenham participado.
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