| Qual
a eficácia e valor das actas?
As deliberações devidamente consignadas em acta são
vinculativas. Para os condóminos e para terceiros que sejam titulares
de direitos relativos às fracções. A acta da reunião
da assembleia-geral de condóminos que tiver deliberado o montante
das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer
despesas necessárias à conservação e fruição
das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum,
que não devam ser suportados pelo condomínio, constitui
título executivo contra o proprietário que deixar de pagar,
no prazo estabelecido, a sua quota-parte (significa isto que tem uma eficácia
semelhante à de uma sentença judicial condenatória,
permitindo proceder de imediato à penhora de bens do devedor, na
medida suficiente para pagar a dívida, os respectivos juros e as
custas do processo judicial).
O
que é o Fundo Comum de Reserva?
A legislação em vigor determina que, em cada condomínio,
se constitua um fundo exclusivamente destinado a custear futuras despesas
de conservação do edifício ou conjunto de edifícios
que constituem o condomínio. A sua constituição é
obrigatória, não pode invocar-se a desnecessidade imediata
(ou a curto prazo) da realização de quaisquer obras de conservação.
Onde
deve ser depositado o Fundo Comum de Reserva?
O fundo comum de reserva deve ser depositado numa instituição
bancária.
Existe mesmo um tipo de conta criada especialmente para o efeito, embora
não tenha carácter de obrigatoriedade e chama-se «conta
poupança-condomínio».
A
quem compete a administração do Fundo Comum de Reserva?
A administração deste fundo compete à assembleia-geral
de condóminos. Sem impedir, no entanto, que esta delegue no administrador
ou em terceiro, quer genericamente quer em âmbito mais restrito.
Quais
as contribuições obrigatórias para o Fundo Comum
de Reserva?
Cada condómino contribui obrigatoriamente para este fundo com uma
quantia correspondente, a pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes
despesas do condomínio.
Qual
a finalidade da conta poupança condomínio?
A conta poupança condomínio é um tipo especial, conta
de depósito a prazo criada pelas instituições bancárias,
que se destina a permitir a criação e acumulação
de um fundo comum de reserva pelos condomínios de edifícios
em regime de propriedade horizontal, exclusivamente afecto à conservação
e beneficiação dos mesmos edifícios.
Um
proprietário de uma fracção destinada a habitação
pode arrendá-la par consultório médico ou outro?
Não. As restrições de origem negocial, como seja
a do uso a que a fracção se destina, constituem parte integrante
do estatuto do condomínio quando inscritas no registo predial,
devendo entender-se, nesse caso, que vinculam os futuros sub adquirentes
das fracções autónomas. O proprietário em
causa, dando destino diverso à sua fracção autónoma,
por intermédio do contrato de arrendamento que pretende celebrar,
está a violar o disposto no art.1422.º, n.º 2, al. c),
do CC, o que permite que os restantes condóminos possam pôr
termo a este ilícito civil, por implicar a nulidade do contrato
de arrendamento.
Na verdade, «ninguém pode transferir mais do que tem»,
e não tendo, o proprietário, possibilidade de dar à
sua fracção outro destino que não seja o de habitação,
não pode ceder o respectivo uso para outro fim, a não ser
que, com o acordo unânime dos restantes condóminos, fosse
modificado por escritura pública o título constitutivo da
propriedade horizontal, depois de obtida, junto da respectiva Câmara
Municipal, a alteração à licença de utilização
da fracção em questão.
O
dono de uma fracção correspondente a aparcamento (estacionamento),
destinada à utilização pelo público em geral,
pode impedir que a mesma seja utilizada gratuitamente?
Em primeira análise seríamos tentados a dizer que sim, uma
vez que a lei determina que o proprietário goza de modo pleno e
exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição
das coisas que lhe pertencem. Mas não se pode esquecer que estes
direitos devem ser exercidos dentro dos limites da lei e com observância
das restrições por ela impostas, e a lei proíbe,
ao condómino, dar à fracção autónoma
uso diferente do fim que lhe está destinado.
Ora, se a referida fracção se destinar à utilização
pelo público em geral, gratuitamente, tendo assim funcionado logo
que o edifício obteve licença de habitabilidade, o seu proprietário
tem que deixar realizar o seu destino ou finalidade. A não rentabilidade
de um bem é uma mera contingência da sua administração.
Desta feita, o dono do aparcamento se impedir o acesso do público,
por tal constituir um ónus pesado ao seu direito de propriedade,
está a violar o disposto no art. 1422.º. n.º 2, al. c),
do Código Civil.
O
proprietário de uma fracção autónoma destinada
a garagem e aparcamento (estacionamento) de veículos é obrigado
a aceitar que os utentes do centro comercial do mesmo prédio estacionem
na sua fracção?
Se uma fracção autónoma tem no título constitutivo
da propriedade horizontal destino de garagem e de aparcamento de veículos,
o proprietário não poderá dar-lhe destino diferente
– art. 1422.º, n.º 2, al. c), do código Civil. Mas essa
exigência não impõe ao proprietário o uso da
fracção (por si ou por outrem). O proprietário não
está obrigado a acolher gratuitamente os veículos pertencentes
a utentes do centro comercial do prédio, amenos que exista um contrato
que a isso o obrigue ou se tal conste do próprio título
constitutivo.
Um
condómino pode impugnar a venda de uma fracção e
respectiva garagem invocando direito de preferência sobre essa transacção?
Não. Tal pretensão não é legítima dado
que os arts. 1423.º e 1421.º, n.º 2, al. d), do Código
Civil, conjugados com as normas de direito do urbanismo, que impõem
a previsão de aparcamentos nas construções em propriedade
horizontal, afastam qualquer direito de preferência na compra de
espaço de aparcamento, concretizada conjuntamente com a compra
de fracção habitacional correspondente.
Pode
uma arrecadação ou garagem ser alienada separadamente? Mesmo
a um estranho ao condomínio?
Sim. O direito de alienação representa uma das possibilidades
do proprietário. Assim, se a garagem ou arrecadação
em causa constituírem fracções autónomas,
nada impede que sejam alienadas a pessoas distintas. Uma vez que os condóminos
não gozam do direito de preferência na alienação
das fracções, o proprietário poderá vendê-las,
quer a outro condómino, quer a terceiros estranhos ao edifício.
Pode
a mesma fracção ser alienada a dois ou mais adquirentes
que a dividem em substância?
A mesma fracção pode ser alienada a dois ou mais adquirentes
que passaram a ser comproprietários de toda a fracção.
No que diz respeito à hipótese de dividir a fracção
em substância, há que salientar que, salvo autorização
do título constitutivo ou da assembleia-geral de condóminos
aprovada sem qualquer oposição, não é permitida
a divisão de fracções em novas fracções
autónomas. Caso a mesma possa ser efectuada, o condómino
ou condóminos interessados deverão introduzir a correspondente
alteração no título constitutivo, por acto unilateral
constante de escritura pública, a qual deve ser comunicada ao administrador
nos 30 dias subsequentes à sua celebração.
O
proprietário de duas fracções ou mais correspondentes
a garagens de um prédio constituído em regime de propriedade
horizontal pode anexá-las sem autorização dos restantes
condóminos?
Pode. Efectivamente não necessita de autorização
dos restantes condóminos para junção numa só
de duas ou mais fracções contíguas do mesmo edifício.
Tratando-se, como é o caso, de fracções correspondentes
a garagens e/ou arrecadações, a contiguidade das fracções
pode mesmo ser dispensada. Nestes casos, os condóminos que juntaram
as fracções deverão introduzir a correspondente alteração
ao titulo constitutivo da propriedade horizontal, através de escritura
pública que deve ser comunicada ao administrador no prazo de 30
dias após a sua celebração.
È
necessária a autorização da assembleia-geral para
que um condómino possa unir duas divisões da sua fracção,
derrubando, uma parede divisória?
Em primeiro, importa salientar que as paredes-mestras, onde se podem incluir
as interiores, desde que pertençam à ossatura do prédio,
não podem ser livremente alteradas nem eliminadas. As paredes interiores,
como divisórias, em princípio, podem ser objecto de alteração
ou até de eliminação, desde que, tal não vá
afectar a segurança do prédio. Há que apurar se a
obra realizada pelo condómino, na sua fracção, se
projecta ou não, directa e imediatamente, em concreto prejuízo
para o edifício, pondo em causa a segurança, linha arquitectónica
ou o arranjo estético do edifício. Provando-se que o derrube
de parte de uma parede, que separava dois compartimentos, põe em
causa a segurança do edifício, correndo perigo toda a construção,
há que concluir que tal actividade cai sob a alçada da al.
a) do n.º2 do art. 1422.º do Código Civil, o que significa
que está proibido ao condómino executar tal pretensão.
Um
lugar de garagem, constitutivo de fracção autónoma,
poderá ser tapado?
A resposta não está isenta de alguma controvérsia,
há quem entenda que, se o lugar de garagem constitui uma fracção
autónoma, o mesmo não deve ser, apenas, delimitado por marcações
no pavimento. É normal verificarmos a existência de garagens
constitutivas de fracções autónomas com uma simples
marcação no pavimento. Assim, quer-nos parecer que, cada
condómino esta sujeito às limitações impostas
ao proprietários das coisas imóveis, a tapagem do seu espaço
de garagem tem de respeitar rigorosamente os direitos dos demais condóminos,
ou seja, com a operação de vedação do espaço
de parqueamento o condómino tem que respeitar rigorosamente os
riscos do pavimento para que não resulte impedido ou dificultado
o acesso dos demais condóminos aos respectivos locais aparcamento.
Ressalva-se, a questão da iluminação da garagem;
com a tapagem dos lugares, se as entradas de luz natural ficarem obstruídas
ou não iluminarem os corredores de passagem a certos lugares privativos,
tal operação não será lícita.
Os
condóminos, quando executam obras nas suas fracções
autónomas, estão obrigados a respeitar as normas legais?
Sim. Nos termos do art. 1422.º do Código Civil, «os
condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos,
em geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes
pertencem e quanto às partes comuns, às limitações
impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas
imóveis». Sendo assim, deve igualmente entender-se que os
titulares das fracções autónomas, quando executem
obras em partes do prédio que lhes pertençam em propriedade
exclusiva (garagens, jardins, pátios e outros), são obrigados
a respeitar as normas legais quer sobre distâncias entre construções
(por exemplo, o art. 1360.º do Código Civil). Quer todas as
outras impostas pela lei.
Quais
as condições exigidas para que um condómino possa
fazer uma obra nova na sua fracção autónoma?
Depende da obra em questão. Se esta não prejudicar a linha
arquitectónica, o arranjo estético do edifício, não
contrariar as proibições impostas no título constitutivo,
nem as deliberações da assembleia-geral aprovadas sem oposição,
o proprietário da fracção pode livremente realizá-las
sem interferência dos restantes condóminos. Se forem obras
proibidas por lei e pelo título constitutivo, é necessário
o consentimento dos restantes condóminos, bastando, para tal, uma
maioria de dois terços do valor total do prédio, e que a
norma proibitiva não proteja o interesse de ordem pública.
Um
condómino, edificou obra inovadora na sua própria fracção
autónoma sendo ofensiva dos direitos dos restantes condóminos,
têm estes legitimidade para propor a competente acção?
Sim. Os condóminos podem sempre litigar em defesa de interesses
do condomínio, tanto no que respeita à sua fracção,
assim como às partes comuns do prédio, como decorrência
lógica da natureza jurídica da propriedade horizontal. A
assembleia-geral de condóminos não tem que se pronunciar
sobre quaisquer iniciativas dos titulares das fracções autónomas
em defesa dos direitos que lhes cabem, mas, sim, deliberar sobre a administração
das partes comuns do prédio. O administrador só pode agir
em juízo no exercício das suas funções ou
quando em representação dos condóminos, se a assembleia-geral
lhe conferir autorização para tal.
Essa intervenção e autorização apenas dizem
respeitam às partes comuns, donde ser-lhe-á defeso reagir
contra inovações abusivas de qualquer condómino no
âmbito e limites da sua própria fracção. Assim,
os condóminos ofendidos têm legitimidade para tomar as providências
necessárias à salvaguarda dos seus interesses, o que inclui
a legitimidade activa para intentar a competente acção.
O
proprietário de um andar e de um sótão destinado
a arrumações pode fazer obras no sentido de o tornar habitável?
Como se trata de obras na fracção do condómino, isto
é, de sua propriedade exclusiva, há duas hipóteses
a considerar:
1) Há que referir que, se as pretensas obras implicarem elevação
do telhado com a consequente invasão do espaço aéreo
sobrejacente às mesmas, não podem ser efectuadas sem autorização
dos restantes condóminos;
2) Tem que se esclarecer que, se as referidas obras alterarem a linha
arquitectónica do edifício, também é necessária
a autorização da assembleia-geral de condóminos por
maioria representativa de dois terços do valor do prédio.
Se não se verificar qualquer das referidas hipótese e a
não ser que o título constitutivo da propriedade horizontal
fosse omisso em relação ao fim do sótão, caso
em que bastaria a autorização da assembleia-geral aprovada
por maioria de dois terços do valor do prédio, com certeza
que tais obras vão implicar a alteração daquele título,
pelo que se torna sempre necessário o acordo de todos os condóminos.
Num
edifício constituído em propriedade horizontal qualquer
condómino pode possuir, na sua fracção autónoma,
animais domésticos ainda que a maioria entenda aprovar a proibição
de tal detenção?
Em princípio sim. A proibição de ter um cão,
gato ou outro animal doméstico numa fracção autónoma,
basear-se-ia na alínea d) do número 2 do art. 1422.º
do Código Civil, que estabelece que é vedado aos condóminos
praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título
constitutivo, ou, posteriormente, por deliberação da assembleia-geral
de condóminos aprovada sem oposição. Ora se tal proibição
for deliberada maioritariamente, é porque a mesma não consta
no título constitutivo da propriedade horizontal, pelo que, neste
caso basta, para impedir a sua aprovação, que algum condómino
se oponha. A proibição indiscriminada de ter um cão
ou outro qualquer animal doméstico em casa, ainda que tal proibição
respeite apenas a certas raças, não faz sentido se não
se considerar simultaneamente o distúrbio provocado pelo animal
em causa, segundo as normas da boa vizinhança (perturbação
do sossego do prédio, a higiene do condomínio e segurança
dos moradores).
A
quem deverá o proprietário de uma fracção
autónoma dirigir o pedido de reparação de defeitos
de construção na sua fracção? À administração
de condomínio ou ao vendedor/promotor?
Em princípio, a função da administração
de condomínio reporta-se apenas às coisas comuns e aos serviços
de interesse comum e estando subordinada às deliberações
que a assembleia-geral de condóminos tome sobre a gestão
dos bens comuns, como determinam os artigos 1430.º, n.º 1 e
1436.º, ambos do Código Civil. Quando à necessidade
de obras de conservação ou reparação das coisas
comuns que sejam originadas por ilícito de algum dos condóminos
ou de terceiro, deve o administrador agir contra o responsável
para obter a reparação do dano. Todas as deliberações
que, embora partindo dos condóminos, se refiram às fracções
autónomas de que são proprietários exclusivos, em
princípio, excedem o círculo de actos que ao administrador
cumpre executar. Assim, se os defeitos de construção são
em fracções autónomas, não deve o pedido de
reparação ser dirigido à administração
do condomínio, por este ultrapassar o âmbito das funções
do administrador. Assim, o pedido de reparação dos defeitos
de cada uma das fracções autónomas em causa deverá
ser dirigido ao vendedor/promotor (construtor e muitas vezes o vendedor/promotor).
Poderá
um condómino autorizar a utilização por outrem, estranho
ao condomínio, do lugar de garagem que corresponde à sua
fracção autónoma?
Na análise desta questão há duas hipóteses
que considerar. Isto, consoante se trate de uma zona comum ou de uma fracção
autónoma, a solução será diferente. Caso,
se tenha estipulado no título constitutivo que os lugares de garagem
são fracções individualizadas, podendo os condóminos,
inclusive, fechar as respectivas fracções com paredes, nesses
termos, o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos
de uso, fruição e disposição das coisas que
lhe pertencem, claro que dentro dos limites da lei e com observância
das restrições por ela impostas. Neste caso, o lugar de
garagem pode ser objecto de uma qualquer disposição por
parte do proprietário. Tendo em vista facilitar a boa administração
do condomínio, convém apenas que o condómino comunique
tal disposição ao administrador.
Tratando-se de um lugar de estacionamento numa zona comum, cada condómino
é, nos termos da lei, comproprietário das garagens e lugares
de estacionamento, isto porque estes se presumem (embora se possa provar
o contrário) partes comuns. O sentido desta disposição
legal está no facto de, e reportando-nos ao caso concreto, uma
vez que o lugar de garagem é em «espaço aberto»,
este pode estar afecto a um fim comum do prédio e assim transcender
o âmbito restrito da respectiva fracção autónoma.
Ora, de acordo com as regras da compropriedade, duas ou mais pessoas são
simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa,
exercendo em conjunto todos os direitos que pertencem ao proprietário
singular. Por conseguinte, o comproprietário não pode nem
deve, sem o consentimento dos restantes consortes, validamente alienar
ou onerar parte especificada da coisa comum (neste caso, o lugar de garagem).
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